父母名下学区房想过户 继承和买卖以及赠与到底哪个划算上海话

来源:互联网新闻 时间:2020-04-30 22:50

杭州郝女士的父母住的是学区房,郝女士的儿子要读书,二老为了外孙着想,同意把房产过户到郝女士夫妇名下。这样一来,郝女士的儿子就可以成为一表生。

郝女士的问题是,房产过户有三种方式,继承、赠予和买卖,不晓得哪种方式最划算。

这个问题,不少为学区操心的家长都想问。我们请ASir精英律师团知名房产律师戴和平(浙联律师事务所主任律师)来帮忙做这道“算术题”。

一、继承方式,最省钱,但是受限条件挺多。

继承从费用上来算,只有两部分:一是公证费,二是到房管局去办理过户登记的工本费。两笔费用加起来也不过数千元。

目前各地公证收费标准不一样,杭州的公证费用是按照房产的面积算,每平方为30元。如果一套90平方米的房产,那么公证费就是30×90=2700元。

房产继承分两种,一是法定继承,二是遗嘱继承。法定继承也就是说,父母只有郝女士一个女儿,那么去世后房产自然继承给郝女士。如果郝女士有兄弟姐妹,那么父母需要立遗嘱明确房产由郝女士继承,或者其他兄弟姐妹去公证放弃自己的继承权,统统让给郝女士一人。

写到这里,很多人就知道了,“继承”需要遗产人死后才能进行过户。

所以,郝女士目前的情况不适用继承。

二、赠予方式,相比继承方式多加一个契税。

要缴纳契税3%+公证费+过户登记费。只是有一点值得注意,以继承和赠予两种方式取得房产,如果今后要交易的话,费用就比较高了。因为相当于你之前得到房产为零成本,那么当你将房产出售时,涉及的个人所得税会比较高。

如果这套学区房价值100万元,那么要征收20%的个税,也就是20万元。

三、买卖过户,可能涉及到的费用有营业税+个税+契税+公证费+过户登记费。

这里也分几种情形。

情形一:如果这套房产是老人唯一的房产,小于90平方米(属于普通住宅),距离上次交易满5年,那么,营业税免征,契税1.5%,个税免征。

也就是说,如果是老人的唯一房产且小于90平方米,那么买卖过户的方式比赠予方式的费用还要省。

情形二:如果这套房产大于90平方米(属于非普通住宅),契税要3%,个税为差额部分的20%(比如以前这套房产两老是房改房20万元买下,现在市值100万元,那么差额就是80万元,个税为16万元);而营业税,满5年免征收;不满5年,营业税将近6%。

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